Site ve Apartman Yöneticisinin Uyması Gereken Kurallar: Görev ve Sorumluluklar

KMK Madde 38'e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkiye Borçlar Kanunu'ndaki vekâlet sözleşmesi hükümlerinin uygulandığı anlamına gelir — yönetici, görevini gerekli dikkat ve özenle yapmak zorundadır ve kendi kusur veya ihmaliyle oluşan zarardan şahsen sorumlu tutulabilir.

Kanunun 35'inci maddesi yöneticinin başlıca görevlerini sayar: genel yönetim işlerinin görülmesi, anagayrimenkulü ilgilendiren bir hak kaybına yol açmayacak tedbirlerin zamanında alınması, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması, ortak yerlerin korunması-bakımı-onarımı için gereken tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi ve genel temizlik/bakım işlerinin yürütülmesi.

Bu görevlerin ortak paydası şudur: yönetici kendi inisiyatifiyle değil, kat malikleri kurulunun aldığı kararlar ve kanunun çizdiği çerçeve içinde hareket eder.

Yönetici, topladığı aidat ve diğer gelirleri anagayrimenkulün giderleri dışında kullanamaz; gelir-gider kayıtlarını düzenli tutmak ve kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Bu, yalnızca iyi bir yönetim pratiği değil, kanuni bir zorunluluktur — hesap veremeyen veya kaynağı belirsiz harcama yapan yönetici, vekâlet ilişkisinin ihlali nedeniyle sorumlu tutulabilir.

Sık yapılan bir hata: birçok yönetici veya yönetim kurulu, kurallara uymayan sakinlere 'para cezası' kestiğini düşünür. Ancak KMK'da yöneticilere veya yönetim kuruluna kat maliklerine para cezası kesme yetkisi tanıyan bir düzenleme bulunmamaktadır. Yönetim planında bu yönde bir madde olsa dahi, kanuni dayanağı olmayan bu tür 'cezalar' hukuken tartışmalıdır.

Gerçek yaptırım aracı, ödenmeyen aidat için doğrudan icra takibi başlatmaktır (KMK Madde 20) — bu, kanunun yöneticiye tanıdığı asıl ve güçlü araçtır.

Yöneticinin topladığı parayı zimmetine geçirmesi gibi fiiller, Türk Ceza Kanunu kapsamında hapis cezası gerektirebilecek ciddi suçlardır. Bu, yöneticinin sorumluluğunun yalnızca hukuki (tazminat) değil, belirli durumlarda cezai boyuta da taşınabileceğini gösterir — şeffaf kayıt tutmanın önemini bir kez daha ortaya koyar.